01
認識土地儲備專項債
（一）定義與內(nèi)涵
土地儲備專項債是指地方政府為土地儲備發(fā)行，以項目對應(yīng)并納入政府性基金預(yù)算管理的國有土地使用權(quán)出讓收入或國有土地收益基金收入償還的地方政府專項債券。
它是一種特定用途的債券，專門用于土地儲備項目的資金籌集，確保土地儲備工作有穩(wěn)定的資金來源。
（二）特點與優(yōu)勢
1. 資金用途明確
土地儲備專項債的資金只能用于土地征收、收購、前期開發(fā)等土地儲備相關(guān)工作，確保資金使用的針對性和有效性。
2. 還款來源可靠
以國有土地使用權(quán)出讓收入或國有土地收益基金收入作為還款來源，這些收入相對穩(wěn)定，為債券的償還提供了可靠保障。
3. 規(guī)范融資行為
有效遏制了以往土地儲備過程中可能出現(xiàn)的不規(guī)范融資行為，降低了財政風(fēng)險。
（三）債券期限
土儲專項債不涉及后期建設(shè)運營，發(fā)行期限根據(jù)土地儲備建設(shè)期和土地出讓收入回收周期確定，原則上不超過5年。
（四）還款來源
土地儲備專項債的收入主要是土地出讓收入，成本是閑置用地的收購成本，通過收入、成本測算，確保項目凈收益能夠有效覆蓋融資本息。
02
申報流程詳解
專項債要與項目對應(yīng)，專項債發(fā)行流程自然需要對應(yīng)的項目的立項過程，準備項目前期資料時，除了立項、可行性研究報告及批復(fù)、規(guī)劃選址及用地預(yù)審意見、環(huán)評批復(fù)外，以下資料可以證明項目成熟度較高：
（1）初步設(shè)計批復(fù)；
（2）施工圖設(shè)計文件的批復(fù)；
（3）工程公開招標的過程文件；
（4）已簽訂的施工合同；
（5）土地使用權(quán)證書；
（6）建筑工程規(guī)劃許可證；
（7）項目施工許可證；
（8）建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。
成熟度越高的項目在評審時分值越高，越容易獲批，主要原因是為了避免專項債資金下達后無法形成實物工作量，造成資金閑置和資源浪費。
■ 材料制作。申報材料包含如下文件：
1）土地儲備專項債信息披露文件；
2）土地儲備專項債法律意見書；
3）土地儲備專項債資金評價報告；
4）土地儲備專項債信用評級報告。
■ 一般由地方財政局編寫，介紹整個土儲項目的整體情況，資金融資需求以及風(fēng)險控制等。
■ 法律意見書由專門的律師事務(wù)所出具，對整個項目的合法合規(guī)性進行審查；
■ 資金評價報告由專業(yè)的會計師事務(wù)所出具，對整個項目的資金平衡作出測算和評價、審查；信用評級報告由專門的信用評級公司出具，對該債券進行信用風(fēng)險評級。
財政廳審核。地方財政局將材料初步完成后，交由財政廳進行初步審核。有些省市財政廳會提前將材料交由發(fā)行場所的相關(guān)部門進行審核。
比如：這期地方政府債將在上海證券交易所發(fā)行，那就可以先發(fā)到上交所的相關(guān)部門審核。
審核通過后，將材料在上交所掛網(wǎng)，五個工作日后正式招標發(fā)行。
土儲專項債申報流程總結(jié)歸納：
(1)項目篩選:市縣自然資源部門和土儲部門共同篩選項目報本級財政核實，經(jīng)本級政府批準后上報省自然資源廳，省廳篩選后組織財政廳等相關(guān)單位會審后報省人民政府批準。
(2)項目匯總:市(州)自然資源部門匯總市本級、各縣(區(qū))項目需求報自然資源廳。自然資源廳匯總各市(州)和省本級項目情況和年 度專項債券項目資金需求，報財政廳。
(3)編制、報審分配方案:財政廳結(jié)合全省項目情況和資金需求，會 同自然資源廳編制年度專項債券額度分配方案，并報省人大常委會批準同意
(4)納入儲備庫管理:財政廳根據(jù)省人大常委會批準意見，將批準 同意的項目反饋各市(州)人民政府和自然資源廳，并納入儲備庫管理。
(5)編制申報材料:各級自然資源主管部門或土地儲備機構(gòu)編制對應(yīng)項目的實施方案、法律意見書、財務(wù)評估報告(簡稱"一案兩書”)等申報材料以及相關(guān)要件，項目實施單位同步將申報項目錄入財政部穿透式監(jiān)測系統(tǒng)。
(6)縣級初審:縣(區(qū))自然資源部門匯總項目申報資料，組織發(fā)展改革、財政、生態(tài)環(huán)境等部門進行初審，審核項目的真實性、可行性和合規(guī)性。
(7)市級復(fù)審:市(州)自然資源部門組織發(fā)展改革、財政、生態(tài) 環(huán)境等部門對市本級項目進行初審，審核項目的真實性、可行性和合 規(guī)性，并匯總?cè)许椖可陥筚Y料，會同財政局復(fù)核申報資料，確定項 目優(yōu)先序后，報自然資源廳。
(8)省級審核:自然資源廳匯總?cè)M申報專項債券用于土地收儲 項目資料，會同財政廳組織專家對項目進行綜合評審，根據(jù)評審綜合得分情況確定發(fā)債項目和發(fā)債時序。自然資源廳將評審?fù)ㄟ^的項目，按優(yōu)先序報財政廳納入備選庫管理。
(9)債券發(fā)行:財政廳根據(jù)自然資源廳提出的專項債券發(fā)行建議，分批次制定專項債券發(fā)行計劃、額度、期限，報省人民政府同意，提請省人大常委會批準后，發(fā)行專項債。
(10)資金使用:各級財政部門應(yīng)當加強專項債券項目收支預(yù)算執(zhí)行 管理，嚴格按照合同約定或項目進度撥付債券資金，嚴禁超項目實施 進度撥款，嚴禁將債券資金滯留國庫、沉淀在部門單位，任何單位和個人不得截留、擠占、挪用。各級自然資源部門和項目單位在確保資金使用合法合規(guī)、工程質(zhì)量安全的前提下，加快項目建設(shè)和資金使用進度。
03
結(jié)論
土地儲備專項債在土地儲備工作中具有重要的政策背景和意義。然而，要想做好這項工作并非易事，在申報和使用過程中，要嚴格遵守相關(guān)政策法規(guī)，做好申報前的準備工作，規(guī)范申報流程，注意申報過程中的事項。在項目實施過程中，可在法律法規(guī)和各項政策的規(guī)范約束下，積極探索土地儲備專項債的創(chuàng)新發(fā)展模式，如與社會資本合作、引入資產(chǎn)證券化等方式，拓寬融資渠道，補充資金缺口，提高資金使用效率。同時，要加強對土地儲備項目的后期管理，確保土地資源的有效利用和保值增值。
